王某、姚某曾系恋爱关系，王某未取得北京市商品房购房资格。2012年6月恋爱期间，姚某以自己名义与卖方签订《北京市房屋买卖居间合同》，购买案涉房屋，房屋总价款380万元、居间费4.3万元、税费20.25万元。
购房过程中，王某通过转账支付购房定金20万元、购房款197310元、居间费4.3万元，王某父亲王某某向姚某转账150万元（备注为“房款”）；姚某向银行贷款100万元，案涉房屋于2012年7月2日登记在姚某名下。
2016年11月，王某起诉要求确认其为房屋共有权人，北京市东城区人民法院于2017年4月判决驳回其诉请，同时认定双方系以结婚为目的共同出资购房，王某可就出资及其他权益另行主张。
判决生效后，王某另行起诉，请求姚某按照其购房出资比例67.16%返还购房出资款及相应增值收益。本案一审期间，王某申请对案涉房屋市场价值进行评估，评估报告确认房屋毛坯价值为1016.13万元，王某支付评估费27800元。
案涉房屋以结婚为目的共同出资购买、登记在一方名下，分手时应如何确定款项返还数额？能否直接按出资比例分割房屋增值收益？
一审判决：按出资比例分割增值收益，姚某需返还王某506.93万元北京市东城区人民法院认为，王某、姚某恋爱期间以结婚为目的共同出资购房，虽登记在姚某名下，但王某对房屋享有相应权益。案涉房屋存在大幅增值，应按照双方实际出资比例分割增值收益。根据王某的出资比例，判决姚某于判决生效后30日内返还王某购房出资款及相应增值收益共计506.93万元。
姚某不服一审判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2018年8月作出二审判决：驳回上诉，维持原判。
最高院再审：纠正案由为婚约财产纠纷，酌定姚某返还王某350万元最高人民法院提审本案，认为一、二审法院将本案认定为共有物分割纠纷，案由认定不当，本案应为婚约财产纠纷。
法院认为，案涉房屋购买目的是婚后共同居住，并非房地产投资，双方以缔结婚姻为目的购房并登记在一方名下，且对房屋归属无明确约定，在结婚目的无法实现时，不能简单套用投资收益原则，将出资比例与房屋增值收益直接挂钩，应基于婚约的性质、目的，统筹考虑房款支付情况、房屋增值、房屋登记使用维护情况及限购政策影响等因素，确定返还数额。据此，最高院判决：一、撤销一、二审判决；二、姚某于判决生效后30日内返还王某350万元；三、驳回王某的其他诉讼请求。
法院生效判决认为：《中华人民共和国民法典》第十条规定，处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。订婚虽非法律规定的婚姻成立要件，但目前仍是婚姻缔结过程中一种重要的民间习俗，订婚后的各项财产安排均是以缔结婚姻为最终目的。在双方缔结婚姻的目的无法实现的情况下，一方因此给付的财物，接受方予以返还，符合习惯做法。
本案中，房屋在购买后存在自然增值，双方对于该部分增值收益归属产生争议，当属婚约财产纠纷。
基于该类纠纷的法律性质，本案要考量两个方面的因素：一方面，双方系自由恋爱，是以感情为基础，以缔结婚姻、共同生活为目的，而非借婚姻索取财物；另一方面，双方购买案涉房屋的目的是将此作为婚后共同居所，而非房地产投资。
因此，双方以缔结婚姻为目的购房并将房屋登记在一方名下，且对房屋归属无明确约定的情况下，在缔结婚姻的目的无法实现时，不能简单地套用投资收益原则处理以感情为基础、以缔结婚姻为目的的婚约财产纠纷，不能将支付购房款比例或者登记权利人身份与房屋增值收益直接挂钩，应当基于婚约的性质、目的，统筹考虑房款支付情况，房屋增值，房屋登记、使用和维护情况以及房地产限购政策对当事人的实际影响等各种因素，确定返还数额。据此，综合本案全部事实及理由，酌定由姚某返还王某350万元。
双方以缔结婚姻为目的购房并将房屋登记在一方名下，且对房屋归属无明确约定的情况下，在缔结婚姻的目的无法实现时，不能简单地套用投资收益原则处理以感情为基础、以缔结婚姻为目的的婚约财产纠纷，不能将支付购房款比例或者登记权利人身份与房屋增值收益直接挂钩，应当基于婚约的性质、目的，统筹考虑房款支付情况，房屋增值，房屋登记、使用和维护情况以及房地产限购政策对当事人的实际影响等各种因素，确定返还数额。
1. 案由认定与法律适用以结婚为目的共同出资购房，分手后因房屋出资及增值收益产生的纠纷，性质上属于婚约财产纠纷，而非普通的共有物分割或合伙投资纠纷，不能直接适用按份共有财产分割的规则处理。
2. 返还数额的裁量标准此类纠纷中，不能简单以出资比例直接分割房屋增值收益，应综合考量以下因素酌定返还数额：
• 双方实际购房款、税费等全部资金投入情况；
• 房屋的市场增值情况；
• 房屋登记、使用、维护及贷款偿还情况；
• 房地产限购政策对无购房资格方的实际影响；
• 双方恋爱关系存续时间、结婚目的落空的过错程度等。
3. 恋爱购房的风险防范恋爱期间以结婚为目的共同购房，双方应提前签订书面协议，明确出资性质、房屋归属、分手时的处理方式；保留完整的出资凭证、转账记录及沟通记录，避免事后无法举证；无购房资格方应通过合法方式固定自身权益，避免因政策限制导致权益受损。
