恋爱期间共同出资买房,分手后增值收益怎么分?法院这样判

案子说起来不复杂，但细节决定结果

2012年，北京。

王某和姚某在谈恋爱，感情挺好，打算结婚。

姚某是北京居民，王某不是。王某社保缴纳截止于2012年6月，未取得北京市商品房购房资格。

2012年6月，姚某与案外人卖方及某房产经纪公司签订了《北京市房屋买卖居间合同》，以姚某名义购买了涉案房屋，房屋登记在姚某个人名下。

购买房屋价格及相关税费共计404.55万元，其中房屋总价款380万元、中介费4.3万元、各种税费共计20.25万元。

钱是怎么出的？

王某这边还支付了4.3万元中介费，并向中介另行缴纳了10万元房屋定金，合计出资约204.031万元。

2013年底，两人分手了。

分手后，房子已经涨到了1016万

从380万到1016万，房子涨了636万，翻了近三倍。

王某想要回当初购买房子的出资，外加房子涨价的收益。

2016年11月，王某起诉姚某，要求确认自己为房屋共有权人——但被驳回了。理由是他没有北京购房资格，当初就不具备登记为共有人的条件。

然后他换策略，改为主张返还出资款和增值收益。姚某那边说：王某向其提供的款项，系为稳定恋爱关系，以结婚为目的的赠与行为，不是共同出资购房，房子属于自己单独所有，房屋增值也是自己的。凭什么按出资比例来分？

一审法院依据双方举证情况，否定了姚某称王某这边出资购房系基于与其存在赠与或债务关系的说法，认定王某在购房款中的出资额为189.575万元，购房出资比例为49.888%，判令姚某返还王某购房出资款及相应的增值收益共计506.93万元。

后姚某上诉。

这官司打了将近6年，从一审、二审、北京高院再审、最高法提审。

最高法的判决，让很多人意外

2023年2月，最高法撤销了之前的生效判决，改判姚某返还王某350万元。

不是506.9万，是350万。少了156.9万。

为什么？

最高法说：不能简单地套用投资收益原则处理以感情为基础、以缔结婚姻为目的的婚约财产纠纷

法院的逻辑是：你们当初买这套房，不是为了赚钱，是为了结婚之后一起住。这不是一笔商业投资，而是以缔结婚姻为目的的财产安排，带有强烈的情感属性。

既然不是商业投资，就不能用"出资49.888%就分49.888%的增值"这种纯商业逻辑来算。

最高法在判决返还数额时，综合考量了以下几个因素：

综合这些因素，酌定返还350万元。

几个值得认真对待的法律细节

一、转账备注，真的很重要

王某父亲打钱时，在备注里写了"房款"两个字。这个细节在庭审中起到了非常关键的作用。

如果当初没有这个备注，姚某完全可以主张那150万是赠与。一旦被认定为赠与，王某连本金都很难全要回来，更别提增值了。

二、借名买房的风险，要提前想清楚

因为限购、贷款资质等原因，很多情侣会用对方名义买房。但如果没有书面协议，一旦感情破裂，出资方的权益保护会非常麻烦——产权无法确认，出资款的返还也要打一场硬仗。

本案王某打了6年，虽然最终少拿了150多万，但已经算相对好的结果了。

三、对增值收益，要有合理预期

很多人的直觉是：我出了多少钱，就应该分回多少比例的增值。但在婚约财产纠纷中，这个直觉不完全成立。

法院会综合考量，不按纯出资比例，也不按登记情况。最终数字是一个"综合判断"的结果，存在相当大的不确定性。所以，一旦进入诉讼，要做好多种预案，不要只押注一个数字。

如果你遇到类似情况，我的建议

写在最后

这个案子让我印象深刻的，不是那156万的差距，而是最高法传递的价值：

感情不是生意，不能用投资回报率来算。

法律在处理这类纠纷时，保留了一定的人情味——承认婚约财产的特殊性，不简单粗暴地按钱算钱。

但这种"人情味"，也意味着结果充满不确定性。

所以最好的保护，还是在感情正好的时候，把规则说清楚。不是为了防着对方，而是让双方都有爱的底气。