维思德观察丨恋爱及同居期间共同购置房屋的分割规则实务解析

近年来，涉婚约财产纠纷案件数量居高不下，引发社会广泛关注。鉴于房屋价值较高，婚约破裂后，共同购置的房屋何去何从，往往难以协商解决，从而引起诉讼。本文试就恋爱期间及同居期间共同购置房屋的出资款返还、房屋分割问题展开分析，以期“让购房始于爱，让析产归于体面”。

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此种情形下，婚约破裂后引发财产分割纠纷的，诉讼案由通常为“婚约财产纠纷”“共有物分割纠纷”“所有权确认纠纷”，共同购置的房屋通常应当按照下列规则分割：

恋爱期间，以结婚为目的共同出资购置房屋，双方对房屋具有共同所有的意思表示，因此，双方对房屋构成共有关系，由于双方不具有家庭关系，通常视为按份共有。[1]根据入库案例最高人民法院（2022）最高法民再166号判决的精神，不能简单地套用投资收益原则处理以感情为基础、以缔结婚姻为目的的婚约财产纠纷，而应当以双方出资比例为基础，统筹考虑购房款支付情况、房屋增值情况、房屋登记和使用维护情况以及房地产限购政策对当事人的实际影响等各种因素，确定返还数额。[2]此外，需要注意的是，如果因一方未取得购房资质而将房屋登记在另一方名下，房屋仍属于双方共有，但另一方请求确认其为房屋所有权人的，法院可能不予支持，否则将纵容他人通过司法途径规避政策限制。[3]

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登记的按份共有份额与双方出资比例一致的，通常按照登记的份额进行分割。实践中，经常出现登记的按份共有份额与双方实际出资比例不一致的情形，各地法院处理方式有所不同。

观点一，以登记的份额为分割的基础。广东省广州市中级人民法院在(2021)粤01民终18907号判决中认为，如果房屋登记为按份共有，通常视为双方对房屋份额进行了约定，法院一般会按照登记的份额直接对财产进行分割。[4]江苏省常州市钟楼区人民法院在(2021)苏0404民初1833号判决书中进一步指出，该类案件的案由属于共有物分割纠纷，若当事人主张出资比例与登记份额不一致的部分系以结婚为目的的赠与，应另行提起诉讼解决。[5]

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观点二，以出资比例为分割的基础。安徽省芜湖市弋江区人民法院在(2021)皖0203民初2713号判决书认为，双方分手后，共有关系的基础已丧失。恋爱过程中共同购置房屋，系为结婚做准备，双方结婚目的已无法达成，故认定以出资额计算各自所占份额更为合理。[6]河北省石家庄市长安区人民法院在(2025)冀0102民初4873号判决书亦指出，尤其在一方全额支付购房款后，将一半份额登记在对方名下的情形下，所涉房屋购买时价值高达百余万元，属于家庭重大资产，远非恋爱期间为增进感情的日常消费或一般性财物馈赠可比，属于以结婚为目的的大额赠与。将如此重大财产的一半份额无偿登记在对方名下，显然超出了普通情侣间馈赠的常见范畴。根据我国社会传统习俗及公众普遍认知，婚前购置房屋并登记在双方名下，其隐含的共同期待和真实意图通常在于组建家庭、缔结婚姻、共同生活，属于具有高度身份关联性和目的性的特殊赠与。现结婚目的已确定无法实现，该赠与所附的解除条件已经成就，赠与行为失效，另一方继续保有案涉房屋50%份额即失去了法律依据。[7]

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对于房屋登记为共同共有的情形，实践中存在不同处理观点。

观点一，以均等分割作为分割的基础。登记为共同共有，并不当然意味着均等分割，而是原则上均等分割，同时结合出资比例、购房目的、房屋增值、贬值情况、产权登记、实际使用等各种因素予以调整，酌情确定返还数额。[8]然而，在酌定过程中，有的法院严格以均等分割为基础，结合出资比例和其他因素进行调整；[9]有的法院则名义上以均等分割为基础，在考虑各种因素进行调整的过程中，最终仍系按照出资比例进行分割。[10]

观点二，以出资比例作为分割的基础。海南省海口市秀英区人民法院在(2023)琼0105民初6730号判决书中认为，恋爱关系中，即使房屋登记为共同共有，由于双方缺乏家庭关系，且缺乏对份额的明确约定，亦应推定为按份共有，按照出资比例进行分割。[11]

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不同于恋爱期间以结婚为目的共同购置房屋，同居期间共同购置房屋有明确的司法解释依据，即《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第四条，其案由通常为“同居关系析产纠纷”。

该条规定，同居期间共同出资购置的房屋，有约定的，按照约定处理；没有约定且协商不成的，以各自出资比例为基础，综合考虑共同生活情况、有无共同子女、对财产的贡献大小等因素进行分割。具体而言：

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同居期间共同购置房屋，如果房屋登记在一方名下或尚未完成登记，仍应推定属于双方共有，由于双方不具有家庭关系，视为按份共有。北京市高级人民法院在(2017)京民申3447号裁定书中指出，双方同居期间共同购置的财产，以各自出资比例为基础，综合考虑共同生活情况、有无共同子女、对财产的贡献大小等因素进行分割。[12]

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同居期间共同购置房屋，房屋登记为按份共有的，一般按照登记份额进行分割。[13]但也有法院认为，同居期间以结婚为目的购房，登记为按份共有，尤其是一方全额出资后将一半份额登记在另一方名下的，分手后应当将相应份额返还给出资方，房屋归出资一方个人所有。[14]或者，购买房屋的大部分费用由一方出资，另一方仅进行过小部分出资，亦应以出资比例进行分割，而非按照登记的份额。[15]

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在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》出台以前，法院通常参照最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第九十条的精神，认为原则上应当等分，同时考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况予以调整。[16]

该司法解释出台以后，裁判的思路可能会有所变化。根据该司法解释第四条的精神，如果房屋登记为共同共有，应以各自出资比例为基础，综合考虑共同生活情况、有无共同子女、对财产的贡献大小等因素进行分割。[17]即后续的裁判思路可能会从“以均分为基础”转变为“以出资比例为基础”，再考虑其他因素加以调整。

综上，恋爱或同居期间共同购置房屋的分割，在司法实践中呈现规则多元、观点不一的特点。法院最终采取何种裁判观点，主要受以下因素影响：产权登记形式、出资比例与实际贡献、购房目的、双方共同生活状态等。各因素之间相互交织，并无统一公式。例如，同为按份共有，一般可按照登记的份额进行分割，但有时，作为以结婚为目的的赠与，一方会将自身的部分份额登记在另一方名下，导致登记份额与实际出资比例较大差异，若法院认为机械适用登记份额有违公平，则可能转而以出资比例为基础进行分割。又如，同属共同共有，也存在“以均分为基础”与“以出资为基础”的不同裁判逻辑。因此，恋爱或同居期间共同购置房屋，是否进行不动产登记，登记为何种状态，各有优劣，建议当事人结合自身实际情况选择最适宜自己的方式。