恋爱买房写一人名,分手后增值部分怎么分?最高法:不能按出资比例算!
婚前共同购房，分手后对簿公堂，出资多的一方能否按出资比例瓜分房屋增值收益？最高人民法院一纸判决，给出了明确答案。小张和小李谈恋爱谈得火热，开始筹划结婚。两人看中一套380万元的房子，由于小张没有北京购房资格，便将房屋登记在小李名下，小张及其父亲出资270万元，剩余款项由小李贷款。谁知天有不测风云，两人最终没能走进婚姻殿堂。此时房价已从380万元飙升至1016万元。小张要求按出资比例（67%）分割房屋增值收益，小李却认为房子登记在自己名下，贷款也是自己还的，不同意按比例分割。这场官司从一审打到最高法，最终判决结果出乎很多人意料。
01 一场因房生变的婚事
2012年，王某（男方）与姚某（女方）处于恋爱期并计划结婚。王某未取得北京市购房资格，便以姚某名义购买了一套涉案房屋。房屋总价款380万元，居间费4.3万元，税费20.25万元。王某支付了定金20万元、居间费4.3万元、部分购房款197310元，其父亲汇款150万元至姚某账户用于购房。姚某支付了剩余购房款并办理了100万元贷款，房屋登记在姚某名下。后因种种原因，两人未能步入婚姻殿堂。02 一审二审：按出资比例分割增值收益
2016年，王某起诉要求确认其为房屋共有权人，法院以王某无购房资格为由驳回，但认定房屋系双方共同所有，王某可就出资款及其他权益另行主张。随后王某起诉要求姚某按67.16%的出资比例返还购房出资款及增值收益。一审法院委托评估，房屋市场价值已达1016.13万元。一审法院判决姚某返还王某购房出资款及增值收益共计506.93万元。姚某不服上诉，二审维持原判。03 最高法改判：婚约财产纠纷不能简单套用投资收益原则
姚某不服二审判决，向最高人民法院申请再审。最高法提审本案后，对案件性质作出了全新认定。最高法认为本案案由应为婚约财产纠纷，而非所有权纠纷。2023年2月15日，最高法作出（2022）最高法民再166号民事判决，撤销一审、二审判决，改判姚某返还王某350万元。04 为什么不能按出资比例分割？
最高人民法院在判决中阐明了裁判理由，核心是不能简单套用投资收益原则处理以结婚为目的的购房行为。1. 法律适用的特殊性
《中华人民共和国民法典》第十条规定：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”订婚虽非法律规定的婚姻成立要件，但目前仍是婚姻缔结过程中一种重要的民间习俗。订婚后的各项财产安排均是以缔结婚姻为最终目的。2. 案件性质的特殊性
双方系自由恋爱，以感情为基础，以缔结婚姻、共同生活为目的，而非借婚姻索取财物。双方购买涉案房屋的目的是将此作为婚后共同居所，而非房地产投资。3. 裁判方法的特殊性
不能将支付购房款比例或者登记权利人身份与房屋增值收益直接挂钩。应当基于婚约的性质、目的，统筹考虑房款支付情况、房屋增值、房屋登记、使用和维护情况以及房地产限购政策对当事人的实际影响等各种因素，确定返还数额。05 律师提醒：婚前共同购房应注意什么？
这起案例给热恋中准备结婚购房的情侣们敲响了警钟。为了避免类似纠纷，律师建议：婚前财产协议很重要：如果一方出资较多，最好签订书面协议，明确房屋归属及分手后增值部分的分配方式。保留出资凭证：无论是转账记录、聊天记录还是购房合同，都应妥善保存，以备不时之需。谨慎选择登记方式：如果双方共同出资，可以考虑登记为按份共有，并明确各自份额。了解当地购房政策：避免因限购政策导致无法登记为共有人，从而引发纠纷。最高法的这一判决明确了以结婚为目的购房行为的法律性质，强调了不能简单套用投资收益原则处理此类纠纷。在感情面前，法律既要保护财产权益，也要兼顾公序良俗和公平原则。本文案例来源：人民法院案例库参考案例姚某诉王某婚约财产纠纷案（2023-07-2-012-001）你是否也在恋爱期间面临过共同购房的问题？欢迎在评论区分享你的看法和经验。
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