你好吖，我是芊淼，无比荣幸等到了你，我的微时光里从此多了一道美丽的风景。让我们来一起学习吧，一起上岸！

21天养成一个习惯，那么我们学习也一样，每天都坚持学习，养成一个自我学习的能力。但我觉得学习更像是谈恋爱亚，恋爱脑式学习法，越学越上头。

心心念念，把学习当成你的唯一，其他任何诱惑都不能阻挡你学习。

暧昧不清，考试小测的分数就是对你的好感度，你上头就分高，冷淡就分低，时时刻刻都想着跟学习沟通交流，享受跟学习共同相处。

用情专一，学习就是学习，用情专一不会因为别的事情阻挡自己学习的步伐，既喜欢这个又喜欢那个。

100%粘人，每天不学习，浑身不舒服，有一分钟不学习就茶不思饭不想，别人让你去玩，就是小绿茶在挑拨你和学习的感情。

时刻警惕送命题，把每次的测试当成送命题，“你爱不爱我”="这题你会不会做"时刻警惕起来，提前准备，不打没准备的战，这样才能长久

温故而知新，让我们来回顾下昨天的课后作业哟！

三、经典例题（课后作业回顾）

1. 【单选题】甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。2023 年 12 月 31 日，甲公司将一栋出租办公楼的后续计量模式转换为公允价值模式，该办公楼原值 5000 万元，已提折旧 1000 万元，未计提减值准备，变更日公允价值为 5500 万元。按 10% 计提盈余公积，不考虑其他因素，甲公司应调整期初盈余公积的金额为（  ）万元。
2. A. 50  B. 150  C. 200  D. 650

3. 【答案】B

4. 【解析】

   变更日账面价值 = 5000 - 1000 = 4000 万元

   公允价值与账面价值的差额 = 5500 - 4000 = 1500 万元

   应调整盈余公积的金额 = 1500 × 10% = 150 万元

6. 一、考点核心（必背）

投资性房地产的转换，本质是房地产用途发生改变，且需满足 “状态 + 用途” 双变更条件（如自用办公楼改为出租，且签订租赁协议）。转换分为四大类，核心区分成本模式和公允价值模式下的会计处理差异。

（一）转换的基本分类

（二）成本模式下的转换（账面价值对应结转，无差额）

成本模式下转换不产生损益，直接按原资产的账面价值转入新资产科目，会计科目一一对应。

1. 自用房地产→投资性房地产
   借：投资性房地产（原值）累计折旧 / 累计摊销固定资产减值准备 / 无形资产减值准备
2. 贷：固定资产 / 无形资产（原值）投资性房地产累计折旧 / 投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备
3. 投资性房地产→自用房地产
   分录与上述反向，同样按账面价值结转，无差额。

（三）公允价值模式下的转换（差额分情况处理，关键考点）

公允价值模式下转换，需按转换日公允价值入账，公允价值与原资产账面价值的差额处理规则不同：

1. 自用房地产→投资性房地产

• 转换日公允价值 > 原账面价值 → 差额计入 其他综合收益（贷方），处置时转入当期损益
• 转换日公允价值 < 原账面价值 → 差额计入 公允价值变动损益（借方）
• 分录示例：
• 借：投资性房地产 —— 成本（转换日公允价值）累计折旧 / 累计摊销固定资产减值准备 / 无形资产减值准备公允价值变动损益（公允价值＜账面价值的差额）
• 贷：固定资产 / 无形资产（原值）其他综合收益（公允价值＞账面价值的差额）

2. 投资性房地产→自用房地产

• 转换日公允价值与原账面价值的差额，一律计入公允价值变动损益（无论借贷方）
• 分录示例：
• 借：固定资产 / 无形资产（转换日公允价值）
• 贷：投资性房地产 —— 成本—— 公允价值变动（或借方）公允价值变动损益（差额，或借方）

二、易错点提示（避坑关键）

❌ 误区 1：成本模式下转换产生差额计入当期损益（正确：账面价值对应结转，无差额）

❌ 误区 2：自用转公允模式投资性房地产，贷方差额计入公允价值变动损益（正确：计入其他综合收益，防止企业操纵利润）

❌ 误区 3：公允价值模式下投资性房地产转自用，差额区分借贷方计入不同科目（正确：一律计入公允价值变动损益）

❌ 误区 4：房地产用途改变但未签订租赁协议，也可确认转换（正确：需同时满足状态 + 用途变更，如签订租赁协议才算转投资性房地产）

今日分享到这里结束啦，感谢观看