以案说法 |恋爱共同出资买房登记一方名下,分手不能按出资比例分增值!最高法明确裁判规则

恋爱共同出资买房登记一方名下，分手不能按出资比例分增值！最高法明确裁判规则

恋爱期间，双方以结婚为目的共同出资购房，因一方无购房资格，房屋最终登记在另一方名下，这是当下婚恋财产纠纷中极为常见的情形。一旦双方感情破裂、结婚目的落空，房屋归属、出资返还以及巨额增值收益如何分割，往往成为双方争议的核心。很多人默认“谁出资多、谁分得多”，直接按照出资比例分割房屋增值部分，但最高人民法院再审改判的本案明确推翻了这一惯性认知：以缔结婚姻为目的的共同购房，不属于商业投资行为，分手时不得简单按购房出资比例分割房屋增值收益，需综合全案因素酌情确定返还数额。本案为全国同类婚约财产纠纷案件划定了权威裁判标准。

王某与姚某原为恋爱关系，二人交往期间达成结婚意向，计划共同购房作为婚后居住房屋。因王某不具备北京市商品房购房资格，双方协商以姚某名义购置房屋。

2012年6月，姚某与卖方、房产经纪公司签订《北京市房屋买卖居间合同》，案涉房屋总价款380万元，另需支付居间费4.3万元、各项税费20.25万元。购房过程中，王某及其父累计出资大额款项：合同签订当日，王某支付居间费4.3万元、购房定金20万元；王某父亲向姚某转账150万元并备注“房款”；后续王某又单独转账支付购房款197310元。姚某则以个人名义办理100万元银行按揭贷款，房屋最终于2012年7月2日登记在姚某一人名下。

后续双方感情破裂，缔结婚姻的目的无法实现。2016年11月，王某起诉要求确认其为房屋共有权人，北京市东城区人民法院生效判决认定，双方系以结婚为目的共同出资购房，房屋实为二人共同所有，但因王某无购房资格，无法确认其共有权，告知其可另行主张出资及相关权益。

此后，王某再次起诉，主张按照自己67.16%的出资比例，要求姚某返还购房出资款及对应房屋增值收益。一审中经评估，案涉房屋毛坯房市场价值已达1016.13万元。

北京市东城区人民法院一审审理后，判决姚某返还王某购房出资款及增值收益共计506.93万元。姚某不服一审判决，提起上诉。

北京市第二中级人民法院二审审理后，驳回姚某上诉，维持原判。

姚某对二审结果仍不服，案件由最高人民法院提审。最高人民法院经审理认为，一、二审法院对本案案由认定错误，纠正本案为婚约财产纠纷，且一、二审简单按出资比例分割增值收益的裁判思路不当，最终于2023年2月15日作出(2022)最高法民再166号终审判决：撤销一、二审全部判决，改判姚某于判决生效后30日内返还王某350万元，驳回王某的其他诉讼请求。

最高人民法院结合本案事实与婚约财产纠纷的核心性质，明确了此类案件的核心裁判逻辑，厘清了婚恋购房与商业投资购房的本质区别：

1. 精准界定案件性质，区别于普通投资纠纷

本案双方系自由恋爱，购房核心目的是缔结婚姻、共同居家生活，并非以赚取房产增值利润为目的的商业投资行为。恋爱期间的共同出资、房产登记安排，均是基于婚恋情感与未来婚姻生活的信赖，而非市场化的投资交易，因此绝对不能套用商事投资的收益分割规则处理。

2. 明确裁判核心原则，禁止简单按出资比例分割增值

双方以结婚为目的共同出资购房、房屋登记在一方名下，且无明确房屋归属约定的，在结婚目的无法实现时，法院不得将购房出资比例、产权登记身份与房屋增值收益直接挂钩。简单按出资比例分割增值，违背了婚约财产纠纷的法律属性与民间公序良俗。

3. 确立综合裁量裁判标准

处理此类纠纷，法院需统筹全案多重因素综合酌定返还数额，具体包括双方房款实际支付情况、房屋自然增值幅度、房屋登记归属、后续使用维护情况，以及房产限购政策对无资格一方的客观限制、双方婚恋过错、公平原则等，兼顾双方合法权益，实现情理与法理的统一。

4. 结合公序良俗与民事习惯定分止争

订婚、婚前共同置业是民间普遍婚恋习俗，婚前以结婚为目的的财产给付与安排，在婚姻目的落空后，接受方合理返还出资符合公序良俗与民间习惯。本案最终综合全部事实，酌情确定姚某向王某返还350万元，既弥补了王某的出资损失，也合理平衡了房屋登记、贷款承担、政策限制等客观因素。

浙江浙晟律师事务所，秉"浙"之渊薮，承"晟"光明，立钱塘潮涌之地，融古贯今，以法为业。名取"浙"字，既根植浙江之江精神﹣百川奔涌、兼容并蓄、勇立潮头；亦寓"晟"之光明鼎盛，昭示法律之光烛照世间的理想。本所立足中国东部，辐射全国，以专业化、系统化视野为根基，致力于成为客户信赖的法律护航者。

本所由三位资深律师联合创立：创始合伙人中既有二十余年执业经验的行业深耕者，也有国内顶尖法律学府培育的专业精英， 三人相辅相成，深谙民商、刑事及跨境争议解决之道，屡破疑难复杂案件，以实战经验铸就行业声誉，形成“经验与创新并重、传统与突破共存”的协同体系，引领团队以系统化、梯队化模式服务客户。

秉持系统化协作模式，深耕金融、科技等领域，为不同阶段客户定制从合规到战略布局的差异化方案，既护佑企业行稳致远，亦助力法治浪潮涌向世界，与客户同行，以法致晟。