一、案情简介
王某（男）与姚某（女）曾为恋爱关系，并有结婚意向。2012年恋爱期间，双方共同出资购买北京一套房屋，总价及相关费用约404.55万元。因王某不具备北京市购房资格，故房屋仅登记在姚某一人名下。购房款中，王某及其父亲支付了大部分（其中一笔150万明确备注“房款”），姚某支付了部分并以其名义申请了100万元银行贷款。后双方感情破裂未能结婚。2016年，王某先诉请确认房屋共有权，但因无购房资格被驳回，法院认定房屋为双方共同出资购买，王某可就出资另行主张。随后，王某提起本案诉讼，要求姚某按出资比例（约67.16%）返还购房款并分割房屋增值收益（房屋评估时已升值至1016.13万元）。
二、法院分析与认定
核心原则：以缔结婚姻为目的的共同购房，分手时应作为婚约财产纠纷处理，不能简单适用投资分割规则
最高人民法院在再审中明确了本案性质为“婚约财产纠纷”，而非普通的共有物分割或合同纠纷。法院指出，双方购房是基于感情、以缔结婚姻和共同生活为目的，而非单纯的房地产投资。因此，在婚姻目的无法实现时，处理财产争议不能机械地套用“谁出资多、谁分得多”或“登记在谁名下就归谁”的投资收益原则。
综合考量因素：返还数额需平衡多方利益，体现公平原则
基于婚约财产纠纷的特殊性，法院在确定返还数额时，并未直接按王某的出资比例计算本金及对应的增值部分。而是要求综合考量全案因素，包括：
出资情况：双方的实际出资数额及比例。
房屋现状：房屋的登记权利人、实际使用、维护情况。
政策影响：房地产限购政策对双方（特别是无购房资格的王某）造成的实际影响和机会成本。
财产性质：购房以共同生活为目的，而非投资营利。
公平与习惯：符合民间关于婚约解除后财产适当返还的习惯，体现公平原则。
三、案件结论
最高人民法院再审判决，撤销了一审、二审判决（一审判决姚某返还王某506.93万元）。在综合考量上述各项因素后，酌情判定由姚某向王某返还350万元。
律师提醒
婚前共同购房需明确约定：恋爱期间共同出资购房，尤其是仅登记在一方名下时，务必签订书面协议，明确约定出资性质（是借款、赠与还是共同投资）、产权份额、贷款承担、以及分手或结婚不成时的处理方式。
“婚约财产”性质特殊：司法实践中，为结婚目的支付的大额财物（如彩礼、购房款）在目的落空时，虽可主张返还，但法院对返还范围（尤其是增值部分）有较大自由裁量权，不一定完全支持按出资比例分割增值的请求。
证据保留至关重要：保留好所有出资转账凭证、聊天记录（能反映购房目的、出资合意等）、购房合同等相关文件。
购房资格的影响：在限购城市，一方因缺乏购房资格而无法登记为产权人的情况常见。这虽然不影响其出资事实的认定，但会直接影响其主张房屋产权份额，通常只能主张返还出资款及相关权益。
《中华人民共和国民法典》相关条文
第十条 处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。
第一千零四十二条 禁止包办、买卖婚姻和其他干涉婚姻自由的行为。禁止借婚姻索取财物。
（本案裁判主要依据关于婚约财产的民事习惯及公平原则，在具体数额确定上行使了司法裁量权。）
《中华人民共和国民法典》第10条 一审：北京市东城区人民法院（2017）京0101民初13910号民事判决 （2018年5月16日） 二审：北京市第二中级人民法院（2018）京02民终6413号民事判决 （2018年8月22日） 再审：最高人民法院（2022）最高法民再166号民事判决（2023年 2月15日）
